Llevamos tiempo oyendo y leyendo resoluciones judiciales españolas que primero dicen que los gastos de constitución de un préstamo hipotecario no pueden imponerse en su totalidad al consumidor y, otras que dicen que los gatos de una hipoteca deben repartirse a partes iguales entre el banco y el consumidor. Ahora, el Tribunal de Justicia Europeo (TJUE) aclara este asunto y declara nula una cláusula abusiva que impone al cliente el pago de todos los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca. De modo que, el consumidor podrá reclamar la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esa cláusula.
[ Consulta aquí la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo]
Pero ¿Se pueden reclamar todos los gastos?
- COMISIÓN DE APERTURA: En el caso de la comisión de apertura, como en el resto, debe ser el juez de cada país quien examine si ha sido o no abusiva, es decir si se ha establecido en detrimento del consumidor o cliente y contrariamente a las exigencias de la buena fe, y un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional.
- IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: Tal y como establece la ley nacional,Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su art. 8 el impuesto de AJD corresponde abonarlo al prestatario de la relación jurídica. En este sentido según el TJUE no hay duda alguna de quien es el obligado tributario, porque así lo fija la ley nacional. Si bien, el año 2018, se aprobó el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, estipulando en su articulado la Modificación del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e, introduciendo las siguientes modificaciones, aplicándose a los hechos imponibles devengados a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley: «Se modifica el artículo 29, que queda redactado como sigue: «Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista». Siendo por tanto, a partir de entonces el BANCO el obligado a sufragar este gasto, en los casos de escrituras con hipoteca.
- GASTOS DE GESTORÍA Y NOTARIA: Siempre que la cláusula del contrato sea declarada nula, estos gastos correrán a cargo de la entidad bancaria. A diferencia de lo que estableció el Tribunal Supremo que fijaba que estos gastos debían abonarse a un 50%. La posición del TJUE respecto a la restitución del dinero abonado conforme a cláusulas abusivas es clara: «Debe considerarse que, en principio, una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor. Por consiguiente, la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia, en principio, el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula». En otras palabras, que si se declara como tal, el cliente no puede ver menoscabados sus derechos y debería restituirse al consumidor el dinero que no debió pagarse.
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