GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

Llevamos tiempo oyendo y leyendo resoluciones judiciales españolas que primero dicen que los gastos de constitución de un préstamo hipotecario no pueden imponerse en su totalidad al consumidor y, otras que dicen que los gatos de una hipoteca deben repartirse a partes iguales entre el banco y el consumidor. Ahora, el Tribunal de Justicia Europeo (TJUE)  aclara este asunto y declara nula una cláusula abusiva que impone al cliente el pago de todos los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca. De modo que, el consumidor podrá reclamar la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esa cláusula.

Consulta aquí la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo]

Pero ¿Se pueden reclamar todos los gastos?

  • COMISIÓN DE APERTURA: En el caso de la comisión de apertura, como en el resto, debe ser el juez de cada país quien examine si ha sido o no abusiva, es decir si se ha establecido en detrimento del consumidor o cliente y contrariamente a las exigencias de la buena fe, y un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional.
  • IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: Tal y como establece la ley nacional,Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su art. 8 el impuesto de AJD corresponde abonarlo al prestatario de la relación jurídica. En este sentido según el TJUE no hay duda alguna de quien es el obligado tributario, porque así lo fija la ley nacional. Si bien, el año 2018, se aprobó el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, estipulando en su articulado la Modificación del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e, introduciendo las siguientes modificaciones, aplicándose a los hechos imponibles devengados a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley: «Se modifica el artículo 29, que queda redactado como sigue: «Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

    Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista». Siendo por tanto, a partir de entonces el BANCO el obligado a sufragar este gasto, en los casos de escrituras con hipoteca.

  • GASTOS DE GESTORÍA Y NOTARIA: Siempre que la cláusula del contrato sea declarada nula, estos gastos correrán a cargo de la entidad bancaria. A diferencia de lo que estableció el Tribunal Supremo que fijaba que estos gastos debían abonarse a un 50%. La posición del TJUE respecto a la restitución del dinero abonado conforme a cláusulas abusivas es clara: «Debe considerarse que, en principio, una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor. Por consiguiente, la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia, en principio, el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula». En otras palabras, que si se declara como tal, el cliente no puede ver menoscabados sus derechos y debería restituirse al consumidor el dinero que no debió pagarse.

Para más información sobre la reclamación de los GASTOS DE HIPOTECA contacta con AC ADVOCATS I MEDIADORS en el teléfono 972094320 o a través del correo electrónico ac@acadvocatsimediadors.es

EL APLAZAMIENTO O LA CONDONACIÓN DE LA RENTA DEL ALQUILER POR EL COVID-19.

En este artículo os explicaremos en qué consiste el APLAZAMIENTO o la CONDONACIÓN del pago del ALQUILER de la vivienda habitual y cómo solicitarlo. Para ello es necesario que se cumplan con los requisitos estipulados en el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Con motivo de la pandemia que estamos sufriendo, el Gobierno ha aprobado una serie de medidas sociales y económicas para ayudar a las personas más vulnerables en estos momento, que no puedan hacer frente al pago del alquiler de su vivienda habitual. De modo que, no se trata de un cajón de sastre que pueda usar todo el mundo para no pagar el alquiler de su vivienda, sino que para poder acogerse a estas medidas se deberán de cumplir con una serie de requisitos que os indicaremos.

¿Quién puede solicitar estas medidas?

En primer lugar, y a grandes rasgos, las personas  afectadas negativamente en el ámbito laboral por el coronavirus: comportando la pérdida de su trabajo o, por estar afectado por un erte o con reducción de la jornada laboral por estar al cuidado de mayores o menores. Así como, aquellos empresarios o autónomos que hayan visto reducidos sus ingresos de una forma sustancial.

En segundo lugar, aquellos que, después de encontrarse en alguna de las situaciones expuestas anteriormente, cuenten con unos INGRESOS DE LA UNIDAD FAMILIAR que cumplan con los siguientes requisitos:

1. No superen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM).

2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

4. El límite se incrementará *4 en casos de familias con miembros con una discapacidad superior al 33%. Y, se incrementará *5 en los casos en que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 %.

¿ Qué ingresos se tendrán en cuenta para aplicar estas medidas?

Se prestarán este tipo de ayudas de aplazamiento o condonación de la renta del alquiler, cuando la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, el RDL establece que: se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

¿Quién debe aplicar el aplazamiento o, incluso, perdonar el pago del alquiler?

En este punto cabe precisar y diferenciar,a grandes rasgos, los dos tipos de arrendadores antes los que encontramos: el gran tenedor de inmuebles (titulares de más de 10 inmuebles) y el pequeño propietario que cuenta con menos de diez inmuebles. El RDL está ideado para regular los casos de alquileres de los grandes tenedores de inmuebles. Y por ello se han aprobado estas medidas de protección social, ya que para el caso del pequeño propietario se tendrá que estar a lo que las partes puedan acordar de mutu propio.

Así, para el caso de los GRANDES TENEDORES DE INMUEBLES, el RDL establece que en primer lugar se deberá intentar siempre llegar a un ACUERDO. Para el caso que ello no se hubiere producido, el arrendador, en el plazo máximo de 7 días laborables, deberá escoger entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

¿Existe un plazo para solicitar la moratoria?

Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar la moratoria desde el día 2 de abril de 2020 al 2 de mayo de 2020.

¿En qué consisten las AYUDAS para el alquiler?

Las ayudas son préstamos bancarios avalados por el ICO, que se concederán para proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19; Con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Estas ayudas de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse únicamente al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta. Y, las podrán solicitar todas aquellas personas que se encuentras en situación de vulnerabilidad económica, sea cual sea el tenedor o propietario del inmeuble.

Para más INFORMACIÓN sobre esta u otras medidas adoptadas por el Gobierno con motivo del COVID-19, contactad con nosotros a través de nuestro formulario de contacto o directamente en nuestro teléfono 972094320 o email ac@acadvocatsimediadors.es

¿PUEDO TENDER LA ROPA EN LA FACHADA DE MI EDIFICIO?

En ocasiones nos encontramos con inmuebles muy pequeños que no disponen de zona para secar la ropa y ello, para algunos vecinos, puede llegar a resultar muy incómodo. Ante esta situación, muchos se plantean la posibilidad de fijar un tendedero de roba en la parte exterior de las ventanas o balcones que dan a la vía pública, pero…

¿ES LEGAL TENDER LA ROPA EN LA FACHADA DEL EDIFICIO?

La respuesta a esta pregunta la debemos buscar, principalmente, en dos canales:

1. LAS ORDENANZAS MUNICIPALES
2. LAS NORMAS DE NUESTRA COMUNIDAD DE VECINOS

En primer lugar deberemos acudir a las ordenanzas municipales para saber si regulan esta situación. De ser así, habrá que estar a lo que regulen sobre ello, es decir, si lo permiten y si para fijar un tendedero es necesario o no un permiso municipal. Ya que, de colocarlo sin permiso podría conllevar una sanción económica que podría oscilar entre 60 y 750 euros, dependiendo del municipio donde residas.

Si nuestro municipio permite secar la ropa en tendederos que sobresalgan de la fachada de los edificios o, si lo hemos solicitado y nos lo han aprobado, en segundo lugar, habrá que tener el permiso de la Junta de Propietarios de la Comunidad para instalarlo. Los propietarios también tienen que dar el visto bueno a la instalación de los tendederos de ropa, ya que ello supone una alteración de la fachada del edificio, que es un elemento común de la propiedad horizontal.

Si tienes dudas sobre los permisos comunitarios o cualquier otra relacionada con tu comunidad de vecinos contacta con AC ADVOCATS I MEDIADORS en el teléfono 972094320 o bien a través de nuestro correo electrónico ac@acadvocatsimediadors.es

IRPH

A estas alturas que te hablen de IRPH ya no te suena a chino, y es que mucho se ha hablado últimamente de este tipo o índice de referencia que muchos bancos han venido aplicando en sus préstamos hipotecarios.

LAS ÚLTIMAS NOTICIAS sobre el IRPH en base a las conclusiones del abogado general de la Unión Europea es que nos encontraríamos ante un ÍNDICE DE REFERENCIA ABUSIVO, falto de transparencia que siempre se fijó en valores muy por encima del Euribor y que la banca ha venido usando muchas veces junto a cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios. Si bien, aún no está todo dicho y cabe esperar a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europa.

En caso de que el TJUE declare nulo este índice de referencia que los bancos han aplicado en los préstamos hipotecarios, todos aquellos consumidores que estuvieran afectados podrán RECLAMAR TODOS LOS INTERESES PAGADOS EN EXCESO A LO LARGO DE LA VIDA DE SU HIPOTECA.

Para MÁS INFORMACIÓN contactad con AC ADVOCATS I MEDIADORS en el teléfono 972094320 o a través del correo electrónico ac@acadvocatsimediadors.es.

DÍA DE LA MEDIACIÓN

Hoy 21 de enero se celebra el Día Europeo de la Mediación, coincidiendo con la fecha de aprobación de la Recomendación número R (98)1, sobre Mediación Familiar, aprobada por el Consejo de Europa el 21/01/98.

La mediación es un sistema de resolución de conflictos alternativo a la vía judicial, en el que paticipan las partes del conflicto de una forma activa en la búsqueda de una solución al mismo, con la ayuda de un mediador.

Se trata de un procedimiento totalmente voluntario y sometido a los principios de confidencialidad e imparcialidad.

A nivel europeu, la normativa pretende fomentar el empleo de la mediación, ya que ésta facilita la solución de conflictos y contribuye a evitar las preocupaciones y la pérdida de tiempo y dinero asociados a los pleitos judiciales, lo cual, a su vez, permite al ciudadano defender sus derechos con eficiencia.

A tal fin, la Directiva establece cinco normas sustantivas:

  • Obliga a los Estados miembros a promover la formación de mediadores y a garantizar una mediación de alta calidad.
  • Faculta a todo juez para invitar a las partes en un conflicto a que prueben la mediación si lo considera adecuado a las circunstancias del caso.
  • Dispone que, si las partes lo solicitan, los acuerdos resultantes de la mediación adquieran carácter ejecutivo, lo cual puede lograrse, por ejemplo, mediante la aprobación del acuerdo por un órgano jurisdiccional o su certificación por un notario público.
  • Garantiza que se respete la confidencialidad en el proceso de mediación. Dispone que no se puede obligar al mediador a prestar declaración ante un tribunal sobre lo ocurrido durante el proceso de mediación durante un conflicto futuro entre las mismas partes.
  • Garantiza que las partes no pierdan la posibilidad de acudir a juicio como consecuencia del tiempo dedicado a la mediación, ya que los plazos para interponer una acción judicial quedan suspendidos durante el proceso de mediación.

Para más información puedes contactar con AC ADVOCATS I MEDIADORS en el teléfono 972094320 o bien a través del correo electrónico ac@acadvocatsimediadors.es