ALQUILER SOCIAL

A colación de nuestro anterior artículo sobre la nuevas medidas adoptadas por el Gobierno en relación a la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos, con la aprobación del real decreto-ley 37/2020, en esta entrada y siguiendo con el tema de la VIVIENDA, trataremos sobre los ALQUILERES SOCIALES.

La vivienda siempre ha sido una materia con la que los gobiernos han tenido que batallar, y es que, no es baladí, pues nuestra Constitución regula en el art. 47 el derecho a una vivienda digna y adecuada, por lo que es un derecho que cabe proteger y debe ser protegido por todos los poderes públicos.

Así, con la crisis económica del 2007/2008 se empezaron a establecer medidas de protección sobre la vivienda, habida cuenta del aumento de procedimientos judiciales de ejecuciones hipotecarias, por los que grandes tenedores desahuciaban a personas y familias sin alternativa habitacional.

Es con el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, “de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda” (que modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y la Ley 4/2016 de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial), que se regula esta medida del alquiler social.

Efectivamente, tal y como hemos avanzado serán, por tanto, los grandes tenedores, los obligados a ofrecer un alquiler social a personas en riesgo de exclusión residencial, pero… ¿siempre? ¿a cualquier tipo de inquilino? ¿en cualquier caso? ¿deben darse algunas particularidades? A continuación os iremos resolviendo estas preguntas.

¿Quiénes son los GRANDES TENEDORES DE INMUEBLES?

1.- La Ley considera grandes tenedores de viviendas a aquellas personas físicas o jurídicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas, cualquiera que sea su superficie (con la excepción de promotores sociales, personas con más de un 15% de la superficie habitable calificada como protección oficial para el alquiler).

2.- La Ley también considera grandes tenedores de viviendas a las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, los fondos de inversión, las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la restructuración bancaria, y los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

Las personas jurídicas que hayan adquirido viviendas, posteriormente al 30 de abril de 2008, que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, y las personas jurídicas titulares de viviendas que se han adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías, en primera o ulteriores transmisiones.

Cualquier adquiriente de una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario.

¿Cuándo hay obligación de ofrecer un ALQUILER SOCIAL?

La ley establece que existirá la obligación de ofrecer un alquiler social, cuando se produzca alguno de los siguientes supuestos de pérdida de vivienda:

Cuando se adquieran viviendas derivadas de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo o crédito hipotecario.

Antes de interponer cualquier acción judicial, es decir antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria, por ejemplo, o la demanda de desahucio por falta de pago de alquiler, los grandes tenedores, previamente, deberán ofrecer un alquiler social, en los caos que hayan adquirido las viviendas en fecha posterior al 30 de abril de 2008.

Antes de interponer cualquier acción por falta de título jurídico habilitante de la ocupación (desahucio por precario, acción de protección de derechos reales inscritos, acción de tutela sumaria de la posesión), deberán previamente ofrecer un alquiler social, los grandes tenedores de vivienda que sean una entidad financiera, una filial inmobiliaria, un fondo de inversión, una entidad de gestión de activos, un fondo de capital riesgo o de titulización de activos, si se cumplen determinados requisitos (que se trate de una vivienda vacía; que los ocupantes acrediten que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes del 31 de junio de 2019; que los ocupantes no hayan rechazado ninguna oferta de realojamiento social en los dos últimos años; que los servicios sociales informen favorablemente sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial de los ocupantes y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal).

Ahora bien, esta obligación es un trámite administrativo al que la ley obliga, pero los tribunales no han considerado que sea un requisito procesal que les evite interponer la demanda. Sus repercusiones en caso de incumplimiento son únicamente administrativa, por ahora.

Definición de PERSONAS EN RIESGO DE EXCLUSIÓN RESIDENCIAL

La Ley define el riesgo de exclusión residencial, como la situación en la que se encuentran las personas o unidades familiares que reúnen las siguientes condiciones:

1.- Que no tengan una alternativa propia de vivienda.

2.- Que sus ingresos mensuales no superen los siguientes límites:
– Personas que viven solas: ingresos mensuales inferiores a 2 veces el IRSC (Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya), es decir, entre 1.138’24.-€ y 1.517’65.-€ mensuales (el IRSC varía en función del municipio en el que se encuentra la vivienda y en función del número de miembros de la unidad familiar o de convivencia).
– Unidades familiares o de convivencia: ingresos mensuales inferiores a 2’5 veces el IRSC

Personas con discapacidades o con gran dependencia: ingresos mensuales inferiores a 3 veces el IRSC

Excepcionalmente, se admite que se superen estos límites de ingresos, cuando las personas afectadas dispongan de un informe de servicios sociales acreditativo de que están sometidas a un inminente riesgo de pérdida de la vivienda y no disponen de alternativa habitacional propia (art. 5.11 de la Ley 24/2015).

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Suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos durante el estado de alarma y otras medidas en el ámbito de la vivienda

Con motivo de la situación de pandemia y la prórroga del estado de alarma hasta el 9 de mayo del 2021, el Gobierno se ha visto en la obligación de ir regulando medidas enfocadas a la protección social, familiar, económica y laboral.

Así, en el ámbito de la vivienda se dictó el pasado 22 de diciembre el Real Decreto-ley 37/2020, para regular la suspensión extraordinaria de desahucios de arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica, y proteger los hogares afectados por procedimientos de lanzamiento de la vivienda habitual que no se deriven de contratos de arrendamiento, cuando existan personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo y garantizar el suministro de agua y energía a los consumidores vulnerables.

MEDIDAS DE PROTECCIÓN:

1. MEDIDA JUDICIAL MEDIANTE INCIDENTE EXTRAORDINARIO

Este Real Decreto-ley modifica lo dispuesto en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, e introduce mejoras de carácter jurídico y social en el procedimiento de desahucio de la vivienda habitual.

En este sentido, posibilita al arrendatario plantear un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional. Y se extiende hasta la finalización del estado de alarma la posibilidad de suspensión del procedimiento de desahucio, con objeto de que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones a los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional.

Por lo que, serán los servicios sociales quienes deberán valorar la situación de vulnerabilidad del arrendatario, y formular la propuesta de medidas a adoptar.

La suspensión del lanzamiento, por otro lado, se mantendrá por el tiempo necesario para aplicar las medidas sociales que procedan, que deberán permitir una solución habitacional que garantice una vivienda digna, y siempre dentro del periodo del estado de alarma.

Pero ¿Siempre y en todo caso se suspenderán los procedimientos de desahucio y los lanzamientos hasta pasado el estado de alarma?

En ningún caso procederá a la suspensión si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en los siguientes supuestos:

a) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.

b) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.

c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito.

d) Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.

e) Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.

f) Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley.

2. DERECHO A UNA COMPENSACIÓN

La disposición adicional segunda del RD-ley 37/2020 establece un derecho de compensación en favor de arrendadores y propietarios.

La norma dispone que los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

La compensación consistirá en el valor medio de mercado que corresponda a un alquiler en el entorno/zona en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. Si este valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

La solicitud de compensación podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre.

Por otro lado, los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, también tendrán derecho a solicitar una compensación si durante los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada, tales medidas no se hubieran adoptado por la Administración competente y siempre que los propietarios acrediten que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

3. GARANTÍA DE LOS SUMINISTROS PARA CONSUMIDORES VULNERABLES

Por otro lado, la disposición adicional 4ª del RD-ley 37/2020 establece que mientras esté vigente el actual estado de alarma no podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, gas natural y agua a aquellos consumidores en los que concurra la condición de consumidor vulnerable, vulnerable severo o en riesgo de exclusión social definidas en los artículos 3 y 4 del Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre.

También será de aplicación la prohibición de la suspensión de suministro a aquellos consumidores que, no pudiendo acreditar la titularidad del contrato de suministro, cumplan con los requisitos que dan derecho al reconocimiento de la condición de consumidor vulnerable, mediante acreditación por certificación de dicha circunstancia por los servicios sociales competentes o por mediadores sociales ante la empresa suministradora.

Para MÁS INFORMACIÓN sobre estas medidas contacta con AC ADVOCATS I MEDIADORS en el teléfono 972094320 o a través del correo electrónico ac@acadvocatsimediadors.es

IRPH

A estas alturas que te hablen de IRPH ya no te suena a chino, y es que mucho se ha hablado últimamente de este tipo o índice de referencia que muchos bancos han venido aplicando en sus préstamos hipotecarios.

LAS ÚLTIMAS NOTICIAS sobre el IRPH en base a las conclusiones del abogado general de la Unión Europea es que nos encontraríamos ante un ÍNDICE DE REFERENCIA ABUSIVO, falto de transparencia que siempre se fijó en valores muy por encima del Euribor y que la banca ha venido usando muchas veces junto a cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios. Si bien, aún no está todo dicho y cabe esperar a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europa.

En caso de que el TJUE declare nulo este índice de referencia que los bancos han aplicado en los préstamos hipotecarios, todos aquellos consumidores que estuvieran afectados podrán RECLAMAR TODOS LOS INTERESES PAGADOS EN EXCESO A LO LARGO DE LA VIDA DE SU HIPOTECA.

Para MÁS INFORMACIÓN contactad con AC ADVOCATS I MEDIADORS en el teléfono 972094320 o a través del correo electrónico ac@acadvocatsimediadors.es.

Fiscalidad de la Cláusula Suelo

Tras la avalancha de sentencias contra los bancos condenándolos al pago de las cantidades cobradas de más por la aplicación de la cláusula limitativa del tipo de interés, el Gobierno aprobó por Real Decreto Legislativo 1/2017 una serie de medidas dirigidas a regular estas reclamaciones.

En este RDL 1/2017 se establecen, entre otras, las medidas fiscales de las cantidades percibidas por la devolución de las cláusulas suelo de limitación del tipos de interés en préstamos hipotecarios. Así, cuando el consumidor tenga que realizar su declaración del IRPF, estas cantidades NO se integrarán en la base imponible del IRPF ya sean devoluciones en efectivo o mediante otras medidas de compensación (otros productos bancarios, por ejemplo).

Por otro lado, en cuanto al tratamiento fiscal de estas cantidades deberá atenderse a cómo fueron satisfechas previamente por el contribuyente, en función de si formaron, en ejercicios anteriores, parte de la base de deducción por inversión en vivienda habitual o si tuvieron la consideración de gasto deducible o si hubieran sido satisfechas en ejercicios cuyo plazo de presentación no hubiera finalizado.

Así, en el primer supuesto, si las cantidades fueron deducidas por inversión en vivienda habitual, en el ejercicio en el que corresponda declarar las cantidades devueltas por el banco, no se podrán deducir estas cantidades por ese concepto.

En el segundo supuesto, cuando las cantidades devueltas por cláusula suelo hubieren tenido la consideración de gasto deducible en ejercicios anteriores respecto de los que no hubiera prescrito el derecho de la administración para determinar la deuda tributaria, deberá practicarse una autoliquidación complementaria.

Finalmente, si el contribuyente percibiere esas cantidades cuando el plazo de presentación del IRPF no hubiere finalizado con anterioridad al acuerdo de devolución con la entidad financiera o consecuencia de la ejecución o cumplimiento de sentencia judicial o laudo arbitral, así como de las cantidades que se destine directamente por la entidad financiera, tras el acuerdo con el contribuyente afectado, a minorar el principal del préstamo: no formarán parte de la base de deducción por inversión en vivienda habitual ni de deducción autonómica alguna ni tendrán la consideración de gasto deducible.

Si necesitas resolver alguna duda contacta con AC ADVOCATS I MEDIADORS en el teléfono 972094320 o bien a través del correo electrónico ac@acadvocatsimediadors.es