A colación de nuestro anterior artículo sobre la nuevas medidas adoptadas por el Gobierno en relación a la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos, con la aprobación del real decreto-ley 37/2020, en esta entrada y siguiendo con el tema de la VIVIENDA, trataremos sobre los ALQUILERES SOCIALES.
La vivienda siempre ha sido una materia con la que los gobiernos han tenido que batallar, y es que, no es baladí, pues nuestra Constitución regula en el art. 47 el derecho a una vivienda digna y adecuada, por lo que es un derecho que cabe proteger y debe ser protegido por todos los poderes públicos.
Así, con la crisis económica del 2007/2008 se empezaron a establecer medidas de protección sobre la vivienda, habida cuenta del aumento de procedimientos judiciales de ejecuciones hipotecarias, por los que grandes tenedores desahuciaban a personas y familias sin alternativa habitacional.
Es con el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, “de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda” (que modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y la Ley 4/2016 de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial), que se regula esta medida del alquiler social.
Efectivamente, tal y como hemos avanzado serán, por tanto, los grandes tenedores, los obligados a ofrecer un alquiler social a personas en riesgo de exclusión residencial, pero… ¿siempre? ¿a cualquier tipo de inquilino? ¿en cualquier caso? ¿deben darse algunas particularidades? A continuación os iremos resolviendo estas preguntas.
¿Quiénes son los GRANDES TENEDORES DE INMUEBLES?
1.- La Ley considera grandes tenedores de viviendas a aquellas personas físicas o jurídicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas, cualquiera que sea su superficie (con la excepción de promotores sociales, personas con más de un 15% de la superficie habitable calificada como protección oficial para el alquiler).
2.- La Ley también considera grandes tenedores de viviendas a las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, los fondos de inversión, las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la restructuración bancaria, y los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.
– Las personas jurídicas que hayan adquirido viviendas, posteriormente al 30 de abril de 2008, que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, y las personas jurídicas titulares de viviendas que se han adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías, en primera o ulteriores transmisiones.
– Cualquier adquiriente de una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario.
¿Cuándo hay obligación de ofrecer un ALQUILER SOCIAL?
La ley establece que existirá la obligación de ofrecer un alquiler social, cuando se produzca alguno de los siguientes supuestos de pérdida de vivienda:
– Cuando se adquieran viviendas derivadas de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo o crédito hipotecario.
– Antes de interponer cualquier acción judicial, es decir antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria, por ejemplo, o la demanda de desahucio por falta de pago de alquiler, los grandes tenedores, previamente, deberán ofrecer un alquiler social, en los caos que hayan adquirido las viviendas en fecha posterior al 30 de abril de 2008.
– Antes de interponer cualquier acción por falta de título jurídico habilitante de la ocupación (desahucio por precario, acción de protección de derechos reales inscritos, acción de tutela sumaria de la posesión), deberán previamente ofrecer un alquiler social, los grandes tenedores de vivienda que sean una entidad financiera, una filial inmobiliaria, un fondo de inversión, una entidad de gestión de activos, un fondo de capital riesgo o de titulización de activos, si se cumplen determinados requisitos (que se trate de una vivienda vacía; que los ocupantes acrediten que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes del 31 de junio de 2019; que los ocupantes no hayan rechazado ninguna oferta de realojamiento social en los dos últimos años; que los servicios sociales informen favorablemente sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial de los ocupantes y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal).
Ahora bien, esta obligación es un trámite administrativo al que la ley obliga, pero los tribunales no han considerado que sea un requisito procesal que les evite interponer la demanda. Sus repercusiones en caso de incumplimiento son únicamente administrativa, por ahora.
Definición de PERSONAS EN RIESGO DE EXCLUSIÓN RESIDENCIAL
La Ley define el riesgo de exclusión residencial, como la situación en la que se encuentran las personas o unidades familiares que reúnen las siguientes condiciones:
1.- Que no tengan una alternativa propia de vivienda.
2.- Que sus ingresos mensuales no superen los siguientes límites:
– Personas que viven solas: ingresos mensuales inferiores a 2 veces el IRSC (Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya), es decir, entre 1.138’24.-€ y 1.517’65.-€ mensuales (el IRSC varía en función del municipio en el que se encuentra la vivienda y en función del número de miembros de la unidad familiar o de convivencia).
– Unidades familiares o de convivencia: ingresos mensuales inferiores a 2’5 veces el IRSC
– Personas con discapacidades o con gran dependencia: ingresos mensuales inferiores a 3 veces el IRSC
Excepcionalmente, se admite que se superen estos límites de ingresos, cuando las personas afectadas dispongan de un informe de servicios sociales acreditativo de que están sometidas a un inminente riesgo de pérdida de la vivienda y no disponen de alternativa habitacional propia (art. 5.11 de la Ley 24/2015).
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