ALQUILER SOCIAL

A colación de nuestro anterior artículo sobre la nuevas medidas adoptadas por el Gobierno en relación a la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos, con la aprobación del real decreto-ley 37/2020, en esta entrada y siguiendo con el tema de la VIVIENDA, trataremos sobre los ALQUILERES SOCIALES.

La vivienda siempre ha sido una materia con la que los gobiernos han tenido que batallar, y es que, no es baladí, pues nuestra Constitución regula en el art. 47 el derecho a una vivienda digna y adecuada, por lo que es un derecho que cabe proteger y debe ser protegido por todos los poderes públicos.

Así, con la crisis económica del 2007/2008 se empezaron a establecer medidas de protección sobre la vivienda, habida cuenta del aumento de procedimientos judiciales de ejecuciones hipotecarias, por los que grandes tenedores desahuciaban a personas y familias sin alternativa habitacional.

Es con el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, “de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda” (que modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y la Ley 4/2016 de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial), que se regula esta medida del alquiler social.

Efectivamente, tal y como hemos avanzado serán, por tanto, los grandes tenedores, los obligados a ofrecer un alquiler social a personas en riesgo de exclusión residencial, pero… ¿siempre? ¿a cualquier tipo de inquilino? ¿en cualquier caso? ¿deben darse algunas particularidades? A continuación os iremos resolviendo estas preguntas.

¿Quiénes son los GRANDES TENEDORES DE INMUEBLES?

1.- La Ley considera grandes tenedores de viviendas a aquellas personas físicas o jurídicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas, cualquiera que sea su superficie (con la excepción de promotores sociales, personas con más de un 15% de la superficie habitable calificada como protección oficial para el alquiler).

2.- La Ley también considera grandes tenedores de viviendas a las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, los fondos de inversión, las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la restructuración bancaria, y los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

Las personas jurídicas que hayan adquirido viviendas, posteriormente al 30 de abril de 2008, que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, y las personas jurídicas titulares de viviendas que se han adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías, en primera o ulteriores transmisiones.

Cualquier adquiriente de una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario.

¿Cuándo hay obligación de ofrecer un ALQUILER SOCIAL?

La ley establece que existirá la obligación de ofrecer un alquiler social, cuando se produzca alguno de los siguientes supuestos de pérdida de vivienda:

Cuando se adquieran viviendas derivadas de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo o crédito hipotecario.

Antes de interponer cualquier acción judicial, es decir antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria, por ejemplo, o la demanda de desahucio por falta de pago de alquiler, los grandes tenedores, previamente, deberán ofrecer un alquiler social, en los caos que hayan adquirido las viviendas en fecha posterior al 30 de abril de 2008.

Antes de interponer cualquier acción por falta de título jurídico habilitante de la ocupación (desahucio por precario, acción de protección de derechos reales inscritos, acción de tutela sumaria de la posesión), deberán previamente ofrecer un alquiler social, los grandes tenedores de vivienda que sean una entidad financiera, una filial inmobiliaria, un fondo de inversión, una entidad de gestión de activos, un fondo de capital riesgo o de titulización de activos, si se cumplen determinados requisitos (que se trate de una vivienda vacía; que los ocupantes acrediten que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes del 31 de junio de 2019; que los ocupantes no hayan rechazado ninguna oferta de realojamiento social en los dos últimos años; que los servicios sociales informen favorablemente sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial de los ocupantes y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal).

Ahora bien, esta obligación es un trámite administrativo al que la ley obliga, pero los tribunales no han considerado que sea un requisito procesal que les evite interponer la demanda. Sus repercusiones en caso de incumplimiento son únicamente administrativa, por ahora.

Definición de PERSONAS EN RIESGO DE EXCLUSIÓN RESIDENCIAL

La Ley define el riesgo de exclusión residencial, como la situación en la que se encuentran las personas o unidades familiares que reúnen las siguientes condiciones:

1.- Que no tengan una alternativa propia de vivienda.

2.- Que sus ingresos mensuales no superen los siguientes límites:
– Personas que viven solas: ingresos mensuales inferiores a 2 veces el IRSC (Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya), es decir, entre 1.138’24.-€ y 1.517’65.-€ mensuales (el IRSC varía en función del municipio en el que se encuentra la vivienda y en función del número de miembros de la unidad familiar o de convivencia).
– Unidades familiares o de convivencia: ingresos mensuales inferiores a 2’5 veces el IRSC

Personas con discapacidades o con gran dependencia: ingresos mensuales inferiores a 3 veces el IRSC

Excepcionalmente, se admite que se superen estos límites de ingresos, cuando las personas afectadas dispongan de un informe de servicios sociales acreditativo de que están sometidas a un inminente riesgo de pérdida de la vivienda y no disponen de alternativa habitacional propia (art. 5.11 de la Ley 24/2015).

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EL APLAZAMIENTO O LA CONDONACIÓN DE LA RENTA DEL ALQUILER POR EL COVID-19.

En este artículo os explicaremos en qué consiste el APLAZAMIENTO o la CONDONACIÓN del pago del ALQUILER de la vivienda habitual y cómo solicitarlo. Para ello es necesario que se cumplan con los requisitos estipulados en el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Con motivo de la pandemia que estamos sufriendo, el Gobierno ha aprobado una serie de medidas sociales y económicas para ayudar a las personas más vulnerables en estos momento, que no puedan hacer frente al pago del alquiler de su vivienda habitual. De modo que, no se trata de un cajón de sastre que pueda usar todo el mundo para no pagar el alquiler de su vivienda, sino que para poder acogerse a estas medidas se deberán de cumplir con una serie de requisitos que os indicaremos.

¿Quién puede solicitar estas medidas?

En primer lugar, y a grandes rasgos, las personas  afectadas negativamente en el ámbito laboral por el coronavirus: comportando la pérdida de su trabajo o, por estar afectado por un erte o con reducción de la jornada laboral por estar al cuidado de mayores o menores. Así como, aquellos empresarios o autónomos que hayan visto reducidos sus ingresos de una forma sustancial.

En segundo lugar, aquellos que, después de encontrarse en alguna de las situaciones expuestas anteriormente, cuenten con unos INGRESOS DE LA UNIDAD FAMILIAR que cumplan con los siguientes requisitos:

1. No superen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM).

2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

4. El límite se incrementará *4 en casos de familias con miembros con una discapacidad superior al 33%. Y, se incrementará *5 en los casos en que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 %.

¿ Qué ingresos se tendrán en cuenta para aplicar estas medidas?

Se prestarán este tipo de ayudas de aplazamiento o condonación de la renta del alquiler, cuando la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, el RDL establece que: se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

¿Quién debe aplicar el aplazamiento o, incluso, perdonar el pago del alquiler?

En este punto cabe precisar y diferenciar,a grandes rasgos, los dos tipos de arrendadores antes los que encontramos: el gran tenedor de inmuebles (titulares de más de 10 inmuebles) y el pequeño propietario que cuenta con menos de diez inmuebles. El RDL está ideado para regular los casos de alquileres de los grandes tenedores de inmuebles. Y por ello se han aprobado estas medidas de protección social, ya que para el caso del pequeño propietario se tendrá que estar a lo que las partes puedan acordar de mutu propio.

Así, para el caso de los GRANDES TENEDORES DE INMUEBLES, el RDL establece que en primer lugar se deberá intentar siempre llegar a un ACUERDO. Para el caso que ello no se hubiere producido, el arrendador, en el plazo máximo de 7 días laborables, deberá escoger entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

¿Existe un plazo para solicitar la moratoria?

Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar la moratoria desde el día 2 de abril de 2020 al 2 de mayo de 2020.

¿En qué consisten las AYUDAS para el alquiler?

Las ayudas son préstamos bancarios avalados por el ICO, que se concederán para proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19; Con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Estas ayudas de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse únicamente al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta. Y, las podrán solicitar todas aquellas personas que se encuentras en situación de vulnerabilidad económica, sea cual sea el tenedor o propietario del inmeuble.

Para más INFORMACIÓN sobre esta u otras medidas adoptadas por el Gobierno con motivo del COVID-19, contactad con nosotros a través de nuestro formulario de contacto o directamente en nuestro teléfono 972094320 o email ac@acadvocatsimediadors.es

IMPAGO DE ALQUILER

En un contrato de arrendamiento existen dos partes: el propietario-arrendador y el inquilino o arrendatario.

El contrato de arrendamiento se caracteriza por ser un negocio jurídico en el que ambas partes pactan un conjunto de cláusulas. Uno de los pactos y objeto del contrato es el uso de un inmueble a cambio del pago de un precio o renta. ¿Pero qué pasa si el arrendatario no paga la renta?

Ante el impago de la renta del alquiler de la vivienda, la primera opción o intento de resolución que puede llevar a cabo el propietario es la resolución extrajudicial y amistosa. Es decir, negociar con su inquilino cómo y de qué manera se puede hacer frente a la deuda y a la continuidad del contrato. Pero no siempre es posible este diálogo, ni esta negociación. Por lo que en muchos casos, el propietario debe acudir a la vía judicial para reclamar estos impagos y la recuperación de la posesión del inmueble arrendado.

Si la vía extrajudicial no funciona o no es posible, el propietario deberá dar inicio a la vía judicial. Para ello deberá interponer demanda para reclamar estos impagos. En tal caso, se podrá encontrar, básicamente, con tres supuestos:
1) Que el arrendatario pague;
2) Que se oponga a la demanda o,
3) Que no diga nada.

Dependiendo de cada caso, el procedimiento será más rápido o más lento, ya que si el arrendatario no dice nada directamente el juez señalará fecha para el lanzamiento y, el propietario recuperará la posesión del inmueble. Sin embargo, si el inquilino se opone a esta demanda, primero se tendrá que celebrar un juicio en que cada parte expondrá sus argumentos sobre el caso en concreto, y posteriomente el juez dictará sentencia y acordará o no el desahucio y lanzamiento.

Una vez recuperada la vivienda, habrá que ver si las cantidades adeudas fueron pagadas o si por el contrario se deberá acudir a la ejecución de la sentencia para reclamarlas.

En definitiva, en estos supuestos es recomendable acudir a profesionales que asesoren sobre el asunto concreto, y poder tener la tranquilidad y seguridad jurídicas de las actuaciones que se deberán de llevar en cada momento.

AC ADVOCATS I MEDIADORS cuenta con profesionales que te asesorarán en cada momento qué hacer. Tanto si eres propietario como inquilino ¡ASESÓRATE!

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